Il comparto hospitality si conferma protagonista del real estate italiano: nel 2025 gli investimenti hanno raggiunto 2,3 miliardi di euro, con un incremento del 20% rispetto all’anno precedente. Il dato emerge dalla tredicesima edizione del Real Estate Data Hub, curato dall’Ufficio Studi RYZE e dal Centro Studi REMAX Italia in collaborazione con l’Ufficio Studi 24MAX. Alla base della crescita c’è il recupero dei flussi turistici internazionali, con Stati Uniti e Medio Oriente tornati sopra i livelli pre-pandemia. Le strategie di mercato restano dominate dall’approccio value-add, che riguarda circa l’80% delle operazioni e punta su riqualificazione, riconversione e riposizionamento del patrimonio esistente.
Turismo in crescita su tutti i fronti
Secondo ISTAT, l’Italia ha chiuso l’anno con 79,4 milioni di arrivi e 268,4 milioni di presenze, entrambi in aumento del 6%. La componente internazionale cresce dell’8,5%, trainando il risultato complessivo, mentre la domanda domestica segna un incremento più contenuto. Le presenze negli hotel salgono del 5%, superate dal comparto extralberghiero (+8,5%), sostenuto da soggiorni mediamente più lunghi.
Struttura dell’offerta ricettiva
Il patrimonio alberghiero italiano conta quasi 33.000 strutture, oltre 1,1 milioni di camere e circa 2,3 milioni di posti letto. Il mercato resta polarizzato sui segmenti intermedi: più della metà dell’offerta è a 3 stelle, il 20% a 4 stelle, mentre i 5 stelle coprono solo il 2-3%. Le catene alberghiere incidono per il 7% delle strutture, per il 70% di marchio nazionale. Il segmento 4 stelle segna un’occupazione media del 70% e un ADR di 128 euro (+2,4%).
Geografia degli investimenti: Roma al comando
Sul piano territoriale, Roma è prima con il 25% dei volumi, davanti a Milano (16%) e Venezia (10%). Le destinazioni leisure pesano comunque per un terzo del totale investito, con particolare attrattività per Golfo di Napoli, Toscana e Lago di Como. Si rafforza la propensione verso il segmento upscale e luxury, con una quota crescente di capitali destinata ad asset di fascia alta e a operazioni di rebranding internazionale.
Tra gli investitori prevalgono gli operatori alberghieri (30%), seguiti da family office (22%) e istituzionali (21%), mentre il private equity si ferma al 16%. Le operazioni value-add restano maggioritarie (62% delle transazioni), tra sviluppo, riconversione e ristrutturazione. I capitali stranieri superano quelli italiani, pari al 53% dei volumi, provenienti soprattutto da Europa, Nord e Sud America.
Uffici e edifici storici diventano hotel
Tra le tendenze più significative spicca la conversione di immobili a uso originario diverso — uffici, edifici storici, asset commerciali dismessi — in strutture ricettive. La formula permette di valorizzare location centrali con tempi e costi inferiori rispetto ai progetti greenfield, ed è già in atto in diverse città italiane, contribuendo anche alla rigenerazione urbana.
Guadagna terreno anche lo sviluppo di nuovi format legati alla mobilità, come gli airport hotel di nuova generazione, insieme alle prospettive di crescita nel wellness nelle destinazioni leisure e nelle città secondarie con stock alberghiero da rinnovare. I brand internazionali restano determinanti nelle strategie di valorizzazione ed exit, ma resta spazio per operatori indipendenti con concept di nicchia.
Milano: domanda internazionale e posizionamento high-end
Il 2025 milanese si apre con una domanda business più debole, seguita da un’accelerazione dalla primavera grazie al ritorno di fiere e congressi e al turismo leisure internazionale. Le performance si stabilizzano su livelli superiori alla media nazionale, con il segmento 4 stelle particolarmente positivo. Cresce anche l’offerta, tra nuovi brand, riposizionamenti e sviluppo di living e student housing, sostenuti da nuovi collegamenti internazionali e da progetti urbani come il nuovo stadio.
Roma: Giubileo e conversioni verso l’hotellerie
Il Giubileo ha trainato i flussi turistici della capitale nel 2025. Dopo un avvio moderato, le performance migliorano dalla primavera grazie al turismo religioso e culturale, con occupazione elevata e tariffe in crescita nel segmento 4 stelle. Il mercato mostra dinamismo su offerta e investimenti, tra riqualificazioni, aperture high-end e sviluppo di serviced apartment. Nuove rotte intercontinentali rafforzano l’accessibilità internazionale, sostenendo l’attrattività della destinazione nel medio periodo.
Bologna: fiere, cultura e crescita costante
Bologna registra un andamento positivo, con crescita progressiva dopo un avvio più moderato legato alla stagionalità business. Dalla primavera le performance si rafforzano grazie al calendario fieristico-congressuale e all’attrattività culturale e gastronomica. L’occupazione si attesta su livelli spesso superiori alla media, con picchi autunnali legati alle fiere. Anche le tariffe 4 stelle mostrano dinamica positiva, in un mercato che beneficia di una buona accessibilità internazionale, rafforzata dall’ampliamento dei collegamenti aerei.
Napoli: l’attrattività internazionale spinge la crescita
Napoli chiude il 2025 positivamente, dopo un avvio più contenuto. Dalla primavera cresce l’attrattività internazionale della destinazione, con performance alberghiere in miglioramento e occupazione generalmente in linea o superiore alla media nazionale, fino a picchi in alta stagione. Le tariffe del segmento 4 stelle risultano superiori alla media italiana nei mesi di punta, confermando un posizionamento solido tra le principali destinazioni urbane del Paese.
