L’ospitalità extralberghiera in Italia sta attraversando una fase di trasformazione significativa, caratterizzata da nuove normative, evoluzione delle preferenze di viaggio e crescenti complessità gestionali. Per analizzare le tendenze del settore, Bed-and-Breakfast.it, leader italiano tra le piattaforme di viaggio, ha realizzato un’indagine tra le strutture affiliate, raccogliendo 1.726 risposte da gestori di diverse tipologie ricettive.
L’indagine ha coinvolto proprietari di Bed & Breakfast, affittacamere, case vacanza, agriturismi e locazioni turistiche, offrendo una panoramica dettagliata delle esperienze operative nel settore. I B&B senza partita IVA rappresentano la maggioranza dei partecipanti (45,4%), seguiti dagli affittacamere (14,8%) e dalle locazioni brevi/turistiche (13,1%). È importante notare che, secondo i dati ISTAT, gli affitti brevi costituiscono oltre il 50% del mercato extralberghiero, risultando quindi sottorappresentati in questo sondaggio.
La distribuzione geografica delle strutture partecipanti rispecchia la concentrazione dell’attività turistica ed economica nazionale: quasi il 50% è situato nel Nord Italia, con le restanti quote divise tra Centro, Sud e Isole. Per quanto riguarda la collocazione specifica, il 15% delle strutture si trova nelle grandi città, un altro 15% in borghi e centri urbani di medie dimensioni, mentre oltre un terzo è situato in aree naturali, rispondendo sia alla domanda di turismo culturale che naturalistico.
Il profilo dell’Host
Il settore extralberghiero in Italia continua a crescere nel 2025, caratterizzato da un panorama dinamico, regolamentato e sempre più orientato alla digitalizzazione e sostenibilità. I dati rivelano un settore prevalentemente composto da piccole strutture a gestione familiare, con un’età media dei gestori superiore ai 45 anni e una forte presenza femminile. Molti avviano l’attività come seconda occupazione o post-pensionamento, mentre oltre il 60% degli host gestisce la struttura da solo con un numero limitato di 2 o 3 camere, confermando la natura familiare del settore.
Il volume d’affari
Dal punto di vista economico, il settore sta mostrando segnali di stabilizzazione, con un calo delle difficoltà finanziarie rispetto agli anni precedenti. Infatti, la percentuale dei gestori che dichiarano di non avere difficoltà finanziarie è passata dal 30,2% del 2014 al 45,3% del 2025 e i “benestanti” sono più che raddoppiati dal 2016. Tuttavia, la stagionalità e la capacità ricettiva limitata continuano a incidere sui ricavi, che si aggirano intorno ai 26.500 euro annui, con un prezzo medio per notte che varia tra 60€ e 100€, con una concentrazione nella fascia tra i 71€ e i 80€.
Il trend pet-friendly
L’analisi mostra atteggiamenti diversi verso l’ospitalità dei viaggiatori a 4 zampe: poco meno del 40% delle strutture li accetta senza restrizioni, una quota simile li esclude, mentre il 17,6% li valuta in base alla taglia, per motivi legati alla gestione degli spazi.
Circa un terzo dei gestori convive con animali da compagnia (soprattutto cani e gatti) e tende ad essere più aperto all’accoglienza pet-friendly. Tra questi, il 92,3% non ha mai ricevuto lamentele, confermando che, se ben gestita, la presenza di animali d’affezione non crea disagi agli ospiti.
Sensibilità ambientale
La sostenibilità è un tema sempre più rilevante, con il 94,8% delle strutture che utilizza lampadine a basso consumo e il 35% che ha installato pannelli solari, contro appena il 5% delle abitazioni italiane, segnalando una sensibilità ambientale superiore alla media nazionale e una crescente consapevolezza sui benefici delle energie rinnovabili.
Gli ospiti
Dal punto di vista della clientela, il settore attira sia turisti italiani che stranieri (pari al 60%), con una prevalenza di viaggiatori provenienti da Germania, Francia e Paesi Bassi. Gli ospiti sono principalmente coppie, con un’età tra i 41-55 anni che soggiornano in media per 1-3 notti, con quasi il 50% che si ferma due notti.
L’aspetto più apprezzato dagli ospiti è senz’altro l’accoglienza dell’host per il 76% degli ospiti; seguono poi la qualità dell’alloggio, la posizione e l’offerta della colazione. Il prezzo? conta, ma non è il primo criterio di scelta, evidenziando piuttosto la ricerca di autenticità e comfort.
Promozione e marketing
Per quanto riguarda la promozione online, oltre il 93% dei gestori registra la propria struttura su siti quali Bed-and-Breakfast.it e simili, confermando le OTA come principale canale di prenotazione. In particolare, Bed-and-Breakfast.it (61,1% di voti) e Booking (60,3%) sono le piattaforme più apprezzate dai gestori. Nonostante la crescente digitalizzazione, l’utilizzo di strumenti per la promozione diretta è ancora limitato: il 27,2% impiega Facebook e il 21,6% Instagram, ma solo il 6,5% investe in pubblicità a pagamento. Google ADS è usato dal 7,6%, confermando la scarsa adozione di strategie autonome.
Burocrazia e obblighi
Un’altra sfida importante è la burocrazia: il Codice Identificativo Nazionale (CIN) introdotto a cavallo tra il 2024 e il 2025, è stato visto da oltre la metà dei gestori come uno strumento utile per contrastare l’abusivismo, ma considerato da quasi il 40% come un obbligo burocratico inutile o inefficace per la regolamentazione del settore. Infatti, il 75% dei gestori ritiene la normativa italiana troppo complessa e il 60% chiede un’unica piattaforma nazionale per il CIN e il CIR.
Seppur il settore extralberghiero dimostri una buona capacità di adattamento agli obblighi normativi, esso soffre il peso di una burocrazia frammentata e di procedure che, sebbene digitalizzate, risultano ancora macchinose. Basti pensare che quasi la metà dei gestori dedica fino a 5 ore al mese alla burocrazia, con il 17,6% che supera le 10 ore e, se da un lato Bed-and-Breakfast.it è stata una delle principali fonti di informazione per la richiesta del CIN, dall’altro solo il 9,3% dei gestori ha ricevuto aiuto dagli enti pubblici.
Il check-in e l’utilizzo di software gestionali
L’accoglienza personalizzata continua a distinguere il settore, con l’80% degli host che gestisce il check-in di persona, mentre solo il 5,4% ha implementato il self check-in. Anche nel caso di arrivi fuori orario, un problema che riguarda più del 90% dei gestori, solo il 16,6% utilizza il self check-in per gestirli. Sempre parlando di digitalizzare l’accoglienza, l’uso di software gestionali come PMS e Channel Manager è limitato: quasi la totalità degli intervistati (94,8%) non usa app per il check-in, più della metà (56,7%) gestisce tutto manualmente, mentre solo il 34,9% ha software gestionali completi.
Giambattista Scivoletto, founder di Bed-and-Breakfast.it dichiara: «Questo rapporto non solo fornisce una panoramica aggiornata del settore extralberghiero, ma si pone anche come un’importante occasione di riflessione per stimolare il dibattito pubblico e istituzionale. È fondamentale accrescere la consapevolezza riguardo al ruolo strategico di questo comparto nel turismo italiano. Sebbene il settore continui a crescere, è necessario affrontare con urgenza le sfide legate alla frammentazione normativa. La digitalizzazione e la semplificazione burocratica sono passi fondamentali per rendere il settore più competitivo e ottimizzare la gestione delle strutture.»
Bed-and-Breakfast.it è la piattaforma italiana di booking online riconosciuta come il principale operatore italiano nel settore delle piattaforme di viaggio. La società è gestita da Studio Scivoletto, con sede legale a Modica e il network di siti comprende anche Agriturismo.farm e CaseVacanza.online.
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